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不動産購入の手順

不動産購入の手順 イメージ

【不動産業者を決める】


数たくさんある業者の中から、ご自身の本当に親身になってくれる業者を決定します。

【資金計画】


お住まいのご購入には、物件の価格に加えて税金などさまざまな費用がかかります。
それら諸費用の合計は、売買価格の約8%前後が目安です。
たとえば、3,000万円の物件を購入する場合は、必要な資金は約3,240万円程度となります
諸費用は、売買契約から引渡しまでの間に必要となりますので、現金の用意が必要となります。
  • 印紙代
  • 売買契約書やローン契約書に貼付する印紙代です。(国税)
  • ローン諸費用
  • ローン事務手数料・ローン保証料などの諸費用です
  • 登記費用
  • 登録免許税(国税)
    登記に伴う税金です。不動産購入時(所有権移転登記)には固定資産税評価額×税率、ローンを組んだ時(抵当権設定登記)には、借入金額の0.4%がそれぞれ必要となります。
    登記手数料
    登記手続きの際の司法書士への報酬です。
  • 固定資産税
  • 固定資産税評価額の1.4%が1年分となります。(市町村税)
    毎年1月1日現在の固定資産税課税台帳に記載されている方にかかってきますので、決済の年の1月1日(4月1日)を起算日として、日割りで按分します。
  • 都市計画税
  • 固定資産税評価額の0.3%です。(市町村税)
    上記固定資産税と同じように日割りで按分します。
  • 不動産取得税
  • 住宅の場合、標準税率は4%です。
    (H24.3.31までは3%の特例です。)
    標準税率とは、台帳に記載された固定資産税評価額による。(県税)
  • その他
  • 引っ越し費用などです。

【現地見学】

ご希望条件の全てを満たす物件を探すのはなかなか難しいものです。
理想を追い求めていると、「もっといい物件があるはずだ」と、せっかくのチャンスを逃してしまいかねません。
まず、ご希望条件に優先順位をつけておくことが重要です。通勤・通学時間重視なのか、子育ての環境重視なのか、また一戸建てがいいのか、マンションがいいのか等を優先順位を付けながら整理して行きます。
次に、現地見学に行きましょう。物件情報だけではわからない建物の具体的な状態や、周辺のさまざまな環境を知るには、現地を見学するのが一番です。平日と日曜とでは、あるいは朝と昼間と夜間とでは、道路の混みぐあいや騒音などの状況が大きく変わる場合もありますので注 意しましょう。

【購入】

ご購入希望の物件が決まったら もう一度よく検討したうえで、不動産業者に申込みします。
その際、「申込書」や「買付証明書」が業者側から発行されます。
この時点では契約とはなっていませんが、申込書を出す事で、その物件に対して優先的に購入する権利を得る事ができます。

【重要事項説明】

重要事項説明とは、売買契約の締結に先立って、 その物件にかかわる重要な事項を説明するものです。
これは宅地建物取引主任者の資格をもつ者が、資格証を掲示した後に 重要事項説明書によって説明を行います。
上記事項は専門用語で書かれていますので、説明を受ける際に分からないことがあれば、遠慮なく質問や確認をしましょう。
納得ができなければ、あるいは内容が違うということであれば、この段階で止めても構いません。
そのための重要事項説明なのですから。

購入申込書見本 重要書類

【契約】

契約書見本

売買契約は、大体不動産業者の会社等で、買主様と売主様、それぞれ立会いで行われます。
売買契約書は、取引内容や当事者の権利・義務などを明らかにし、 安全・確実な売買の成立を目的とするものです。
売主・買主の双方が署名捺印し、 買主が手付金を支払って契約が成立します。以後は契約書の記載内容に基づいて権利や義務を履行することになり、 義務に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もありますので、 不明な点は必ず確認しましょう。
ご契約時に必要なものとしては、

  • 実印
  • 手付金(物件価格の約10%程度)
  • 印紙代(契約書に貼ります。1.5万~4万程度)
  • 仲介手数料の半額と仲介手数料に係わる消費税および地方消費税額

などです。

【融資の申し込み】


契約締結後、すぐに金融機関に融資の申込を行います。申込は、ご購入者が金融機関に直接出向いて申し込みを行います。

必要書類としては、
  • 実印
  • 住民票
  • 印鑑証明書
  • 公的な収入証明書(住民税決定通知書または所得証明書)
  • 売買契約書の写し
  • 重要事項説明書
  • 収入印紙 (金銭消費貸借契約書に貼ります)

金融機関によって違いはありますが、融資の承認は約3週間かかります。

【決済】


ご決済は、大体の場合、ローンの申し込みをした金融機関で 、当事者、、司法書士、銀行員立会いのもとで行います。
物件の最終確認

入居後のトラブルを未然に防ぐため、売主と一緒に物件の状態を最終確認します。

登記申請書類の確認

所有権移転登記、抵当権設定登記の申請を行います。登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、登記申請を依頼します。

残代金・諸費用の支払い

支払い済みの手付金・内金を差し引いた売買代金の残額を支払います。
売主との間で、固定資産税を精算します。
登録免許税および司法書士への報酬と不動産業者に仲介手数料の残額の支払います。
ローン保証料・団体信用生命保険料・ローン事務手数料(金融機関が取得)などを支払います。

不動産売買契約の決済が無事終了し,これで不動産の所有者となり、ご自分で使用することが出来ます。

【引越後の税金】


引越後にかかってくる税金には、不動産取得税・固定資産税などがあります。本年度分は決済時に精算されていますので、
翌年度分からの納付になります。
不動産取得税は登記後3~4ヶ月位で税務署より通知があります。

不動産の売却の手順

■不動産の売却の手順 イメージ

不動産の売買時における仲介手数料について


よく、不動産を売ったり買ったりした時に支払う手数料は、3%+消費税の5%(=3.15%)と言われています。
しかし、実際に支払う手数料は3%と6万円+消費税の5%(=3.15%+63000円)です。
3%じゃないのか?6万円ってなに? 余分に取ろうとしているんじゃないかと?
突然現れた『 6万円 』は何処から出現したのかを下記の例でご説明いたします。

正規計算式は下記のようになります。
  • 200万円以下の部分
  • 5%+消費税の5%(=5.25%)
  • 200万を超え400万円以下の部分
  • 4%+消費税の5%(=4.2%)
  • 400万円を超える部分
  • 3%+消費税の5%(=3.15%)
上記金額を合計した金額が仲介手数料の上限
たとえば、 不動産の売買金額が3000万円だとして、上記にあてはめて計算してみましょう。
  • 200万円以下の部分
  • 200万円×5%+5千円=10万5千円
  • 200万を超え400万円以下の部分
  • 200万円×4%+4千円=8万円4千円
  • 400万円を超える部分
  • 2600万円×3%+13万円=81万9千円
  • 合計
  • 100万円8千円
わかりやすくするため、消費税はないものとして説明しましょう。
  • [ 1 ] 200万円以下の仲介手数料は、5%ですので、400万円を超える仲介手数料(3%)との差額はと4万円となります。
    (200万円×2%の差額は4万円となります。)
  • [ 2 ] 200万円を超え400万円以下の仲介手数料は、4%ですので、400万円を超える仲介手数料(3%)との差額は2万円となります。
    (200万円×1%の差額は2万円となります。)
  • [ 3 ] 400万円を超える場合の仲介手数料は、3%ですので、差額は0円です。
[ 1 ] + [ 2 ] + [ 3 ]の合計額 + 消費税の5% = 仲介手数料の金額となります。
よく目にしたり、聞いたりする 3% + 6万円の 6万円は、差額の [ 1 ] と [ 2 ] を足した額です。

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